我区房地产发展形势分析及对策

   时间:2018-12-27 16:02:08

     曹军

  房地产业是我区国民经济的重要承载体,对于推进城镇建设、改善民生,拉动投资增长、增加财政收入具有重要意义。为实现房地产及建筑建材产业健康稳定发展,适应我区新型城镇化建设的需要,区房地产及建筑建材产业领导小组对我区房地产及建筑市场运行情况进行了专题调研,就发现的问题及工作建议报告如下:

  一、发展现状及市场状况

  近年来,随着我区经济社会的快速发展,我区房地产市场发展平稳有序,物业服务行为更加规范,住宅小区建设档次水平明显提升,居民住房环境得到较大改善。截止到2018年,我区人均住房建筑面积已达到38.55平方米,与2017年同比增加了2.5%。城市建设面貌、市民居住条件得到了显著改善。

  截至2018年11月,全区共有房地产开发企业30家,其中一、二级资质7家,暂定资质10家。全区有资质的物业服务企业55家,物业服务从业人员1050人,承接物业管理服务的小区和院落256个,管理服务房屋面积2000万平方米.市场主体的数量和质量均大幅上升,为我区房地产业发展作出了重要贡献。一是房地产供应。截止目前,张湾区新建商品房批准预售3766套,批准预售面积38.4万平方米,同比下降10.98%;其中新建商品住房批准预售2951套,批准预售面积32万平方米,同比下降21.41%。二是房地产交易。张湾区新建商品房销售5864套,销售面积61.8万平方米,同比下降9.29%;其中新建商品住房销售5086套,销售面积55.24万平方米,同比下降11.31%。

  从2018年房地产市场运行情况看,我区的房地产市场呈现如下特点:

  (一)房地产开发投资增速减慢。2018年全区房地产开发约完成投资20亿元,同比下降约9%。投资强度明显降低。如国瑞阳光公司等龙头企业,2018年确定的新建楼盘未实质开工。

  (二)商品房销售价格小幅上涨。十堰市房地产价格在2015年呈现下降后,今年3月以来再次上扬,如北京路、人民路等一级路段楼盘价格平均每平米上涨1000元左右,均价上涨至7000元以上。

  (三)企业发展不平衡,低质化发展明显。张湾辖区的开发企业从国瑞阳光集团、中铁大桥置业集团到金煌房地产等20余家房地产企业,公司规模、开发实力及管理水平差距较大。大部分房地产开发企业存在明显的资质低下、竞争力差、无序开发等特点。

  (四)有序开发及政府引导不足。经调研,凯旋大道、发展大道、浙江路等新建城市道路沿线的土地闲置情况还较严重,车城西路、车城南路沿线的建设强度还过低,区级政府在房地产产业引导中的作用发挥还不顺畅,如规划编制、土地供应、资金引导、施工建设等方面,对市级依赖过大,主动性有待提升。

  (五)城中村改造和农村危房改造逐步铺开。近年来,我区积极做好城中村改造工作,成立了区城中村改造工作领导小组,领导协调城中村改造工作,出台了相关文件,明确了工作任务。经市城中村改造工作领导小组批准,我区中心城区共有10个项目列入城中村改造试点,总占地600亩,建筑面积95万平方米。在启动城中村改造项目的同时,我区启动了农村危房改造工作。

  二、存在的主要问题

  (一)我区房地产开发企业整体实力较弱。一是开发企业规模偏小,竞争力弱,抗风险能力差。目前,全区已注册的17家房地产开发企业中,多数为二级以下企业。造成住宅小区建设规模小,功能不全,如芙蓉华府小区交房后因房屋质量问题一直被上访。二是企业自有资金不足,开发资金来源渠道多为金融借贷,联合开发,企业抗风险能力差,一些开发项目因为资金问题进展缓慢或停工。三是由于房地产业属于热点产业,投资回报率高,很容易吸引逐利资本,由于个别开发企业注重追求利润,不重视社会效益和环境效益,导致建设品位低。

  (二)房地产税收存在流失现象。2018年,纳入区的房地产开发和建筑企业在我区纳税约1.8亿元。因税收政策管控,对房地产企业的鼓励支持措施不多。同时,部分在我区从事房地产开发的企业和建筑企业没有在我区设立分公司,存在房地产开发在张湾而没有在张湾纳税的现象,造成相关税收流失。

  (三)房地产开发前置手续繁索。目前,在房地产开发建设审批上环节越来越多,一个正常的房地产开发项目,需从立项、土地、规划、建设、人防、文物、地震等多个部门、多个环节办理相关审批手续,个别部门服务意识不强,影响了办事效率,增加了房地产开发企业的成本。

  (四)金融对房地产支持力度不够。一是受国家宏观调控政策的影响,房地产企业获得贷款难度加大,使房地产企业面临资金短缺问题,工程进度放缓。二是社会信贷体系不健全,商业银行对购房贷款条件提高,银行对个人购房贷款比例逐渐下降,房产信贷品种单一,抬高了信贷的门槛,很多住房消费客户不能满足贷款条件而放弃贷款,房屋交易量明显下降。

  (五)存量房交易税收较重。根据最新的国五条规定,二手房交易中的税种,主要有契税、营业税、所得税、土地增值税,对非普通商品房住房,自住不满五年的,税赋可达交易额的20%以上。

  (六)房地产市场秩序不够规范。主要表现在:无资质开发、以联建名义搞开发,开发用地规划不合理,火柴盒建设越来越高,配套设施不到位,这些都严重影响了城市的居位环境和城市品味,同时造成建筑税、营业税、契税和交易服务费等税费流失。

  (七)物业管理精细化水平低。物业管理是房地产开发业的持续,属于房地产开发业的一个序列,是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发,轻管理,重盈利,轻服务,重宣传,轻兑现的现象。加上物业管理公司对物业管理的服务性认识不足,开拓性差,将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上,致使物管服务停留在低层次,缺乏精细化服务。

  (八)城中村改造不规范。区委、区政府为加快城中村改造,出台了一系列文件,科学详细地规定了城中村改造具体实施办法,鼓励进行城中村改造。但目前城中村改造只批了5个试点,且进展缓慢。主要原因是城中村改造是新生事物,尚处于探索阶段,各职能部门没有具体标准执行,在工作中没有主动发挥作用。

  三、几点建议

  (一)加强政府对房地产业的管理、指导。房地产业是一个极具关联性的产业,也是一个事关国计民生的产业,仅靠市场自身的调节,很难保证其健康发展。市政府出台支持房地产业发展的相关政策措施,加强对房地产业的宏观指导,使房地产业协会成为规范房地产市场的主体,发挥好总揽全局、协调各方的作用,准确把握市场发展的力度和节奏,加强对房地产工作的引领和综合协调。同时,加强土地、规划等部门的协调配合,共同制定每年的房地产开发计划,避免房地产开发无序扩张,防止供求失衡。

  (二)减化前置审批程序。房地产行业既是高投资行业,对企业资金实力要求很高,投资周期较长;同时也是高风险行业,企业随时面临政策调整和市场变化的压力。房地产市场形势变化较快,把握好市场脉搏、控制好开发节奏对企业非常重要。但是,由于前期立项、办理土地、规划等手续依然繁琐、耗时较长,致使很多项目无法及时开工建设。建议市直各相关部门应本着支持房地产业发展的原则,精简工作环节、优化办事流程、缩短办事时间,进一步提高审批效能,缩短项目开发建设周期,加快资金周转率,降低项目成本。

  (三)加大金融支持力度。应保持同金融部门的横向联合交流,共同建立信用等级考核机制,对符合条件的房地产开发企业和购房者加大信贷支持力度,繁荣房地产市场。

  (四)强化税收管理。一是在二手房交易中税费按最低标准执行,活跃房地产市场,激发群众的购房热情,促进交易市场的繁荣,进而带动整个房地产市场的发展。二是在张湾从事房地产开发和建设的企业,公司总部不在张湾的必须在张湾设立分公司,在土地摘牌后审查公司的设置情况,确保在张湾境内从事房地产开发和建设的企业相关税收在张湾入库。

  (五)规范城中村改造。要利用好国家政策,加大城中村改造力度,鼓励集中联片规模开发,限制零星开发、低档次重复开发建设,拓展房地产发展的新方向、新市场,以弥补商品住宅市场萎缩而出现的缺额。建议成立市城中村改造工作专门班子,依据文件,简化审批程序,缩短审批时间,加快改造步伐。

  (六)加强房地产市场监管。继续加大对城乡违法违规建设整治力度,对囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为严肃查处。强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售、中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。运用法律、经济和必要的行政手段将资质不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任和社会义务的开发企业清理出房地产市场。建立完善的房地产开发企业和执(从)业人员信用档案,强化社会监督。

  (七)提高物业管理精细化水平。应着手起草符合我区配套的各类物业管理制度,循序渐进的推进发展物业管理,逐步实现我区物业管理市场化、专业化、社会化、精细化。2019年,区房管局将全力开展小区物业管理“六个提升”专项整治行动,即公益广告规范设置提升行动、环境卫生专项整治提升行动、秩序维护规范管理提升行动、绿化养护整治提升行动、基础设施维修更新提升行动,同时紧盯细节,不留盲区,做好垃圾桶清理、停车线规划、破损路面修复、路灯更换等工作,彻底整治脏乱差不文明现象,切实提升业主生活质量和幸福感。

  (九)合理引导住房主体需求。建立信息共享机制,适时发布土地供应、房价变动和住房保障工作进展情况。一是积极引导“文旅+地产”的新开发模式。文旅产业发展已成为新的国家战略支柱产业,引导辖区开发企业全面开启文旅地产大门,积极探索出一条“文旅+地产”融合发展的新路子。二是做好廉租房、经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的分配协调,积极引导房地产开发企业向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化,努力促进房地产业的健康持续稳定发展。(作者系张湾区住建局总工程师)


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